Każda umowa najmu lokalu mieszkalnego musi zawierać niezbędne informacje potwierdzające tożsamość obu stron, czyli wynajmującego i najemcy, dotyczące samego przedmiotu najmu, czyli lokalu mieszkalnego lub domu oraz określające podstawowe warunki umowy, tj. wysokość czynszu, termin i sposób płatności. Wszystkie pozostałe stosunki między wynajmującym a najemcą, jeśli nie zostały ustalone pisemnie w umowie, odnoszą się do obowiązującej ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. Spis treści Miejsce i data zawarcia umowy Określenie stron umowy Opis lokalu mieszkalnego - prawo własności Opis lokalu mieszkalnego - stan techniczny i wyposażenie Czas trwania umowy Informacja o wysokości czynszów i opłat Wypowiedzenie umowy Podnajem Najemcy i mieszkańcy Wydanie lokalu i protokół zdawczo-odbiorczy Zapisy dotyczące kaucji Zmiany w umowie Zapisy fakultatywne Zapisy niedozwolone Wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego Miejsce i data zawarcia umowy Umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas określony Zawarta dnia (dokładna data) w (nazwa miejscowości) pomiędzy... Dokument regulujący warunki najmu rozpoczynamy nagłówkiem Umowa najmu lokalu mieszkalnego. Następnie określamy datę i miejsce zawarcia umowy. Można to ująć w klasycznej formule: Zawarta dnia (dokładna data) w (nazwa miejscowości) pomiędzy… Określenie stron umowy …pomiędzy: Janem Kowalskim, zamieszkałym w Mieście, przy ul. Przykładowej 1/2, legitymujący się DO nr AAA 123456, PESEL 70063112340, zwanym dalej Wynajmującym, a Piotrem Nowakiem, zamieszkałym w Miasteczku, przy ul. Wzorowej 2/3, legitymujący się DO nr BBB 654321, PESEL 80023056789, zwanym dalej Najemcą. W umowie koniecznie trzeba zawrzeć dane identyfikujące wynajmującego i najemcę. Do nich zalicza się: imię i nazwisko, PESEL, serię i nr dowodu tożsamości. Wynajmujący to właściciel nieruchomości bądź osoba, która wynajmuje mieszkanie innej. Najemcą jest osoba, która najmuje tę nieruchomość, płacąc regularnie wynajmującemu ustalony czynsz. Opis lokalu mieszkalnego – prawo własności W tym miejscu powinien znaleźć się szczegółowy opis przedmiotu najmu, czyli lokalu mieszkalnego lub domu. Wśród najważniejszych informacji trzeba podać stan mieszkania, powierzchnię (zgodną z wpisem w Księdze Wieczystej) oraz wyposażenie lokalu. Kolejny wpis umowy po wprowadzeniu danych obu stron i opisu lokalu oznaczamy Artykuł nr i dalej w punktach podajemy opis. Artykuł 1. 1. Wynajmujący oświadczył, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w miejscowości (nazwa miejscowości) przy ulicy (nazwa ulicy) nr budynku (numer) nr lokalu (numer), zwanego dalej lokalem mieszkalnym. 2. Lokal mieszkalny składa się z dwóch (liczba) pokoi oraz: przedpokoju, kuchni, łazienki, toalety, balkonu, piwnicy (wypisać nazwy pomieszczeń, które znajdują się w lokalu bądź są do niego przypisane). 3. Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego, o którym mowa w pkt 1 stanowi 35 (dokładny metraż nieruchomości) m2. Lokal jest objęty wpisem do Księgi Wieczystej o numerze AB1C/12345678/9 (numer księgi wieczystej) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (nazwa miejscowości), zwanym dalej wpisem do KW. Mówiąc w umowie o powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, tj. kuchni, pokoju, przedpokoju, łazienki, toalety, spiżarni itd. Zgodnie z ustawą za powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego nie uważa się balkonu, tarasu, loggi, schowka w ścianie, piwnicy, strychu. Jeśli do lokalu mieszkalnego przynależy piwnica, pomieszczenie gospodarcze bądź garaż, konkretnym zapisem w umowie można uregulować warunki korzystania z tego odrębnego pomieszczenia przez najemcę. Można to zapisać następująco: 4. Zgodnie z wpisem do KW piwnica ma charakter pomieszczenia przynależnego, opłaty zaś będą doliczane do czynszu zgodnie z regulaminem rozliczania kosztów gospodarowania zasobami mieszkaniowymi oraz ustalania opłat za użytkowanie lokali Spółdzielni Mieszkaniowej (nazwa SM). 4a. Zgodnie z wpisem do KW piwnica ma charakter powierzchni współdzielonej, opłaty zaś będą doliczane do czynszu zgodnie z wielkością udziału, wynoszącą (procentowy udział) % czynszu. Opis lokalu mieszkalnego – stan techniczny i wyposażenie Artykuł 2. 1. Wynajmujący oddaje Najemcy do używania ww. lokal wraz z wyposażeniem, a Najemca ww. lokal bierze w użytkowanie. W dniu przekazania najemcy, lokal mieszkalny jest w dobrym stanie technicznym, ze sprawną instalacją gazową, wodno-kanalizacyjną i elektryczną. W mieszkaniu w dniu przekazania najemcy występują następujące wady: trzy pęknięte płytki ceramiczne w łazience, niesprawny zamek w drzwiach łazienkowych, lustro posiada obtrącony prawy dolny róg, na prawym skrzydle okna kuchennego jest poziome pęknięcie. 2. Szczegółowy stan techniczny lokalu mieszkalnego i lista rzeczy stanowiących wyposażenie lokalu wraz z dokumentacją fotograficzną (nie jest to wymagane, ale może stanowić dopełnienie umowy najmu) stanowi załącznik do niniejszej umowy. W paragrafie umowy poświęconym opisowi przedmiotu najmu warto dokładnie opisać stan techniczny lokalu mieszkalnego i ewentualne usterki, jakie się w nim znajdują, a także wyposażenie (meble wypoczynkowe, meble skrzyniowe, sprzęt AGD i RTV). Jeśli najemca nie zadba o szczegółowy opis mieszkania, zwłaszcza jeśli występują w nim uszkodzenia i awarie, to zgodnie z przepisami to na nim spoczywa obowiązek ich naprawy. Chyba że są to instalacje i urządzenia związane z budynkiem (instalacja gazowa, elektryczna, wodno-kanalizacyjna, itd.) i ich uszkodzenie nie nastąpiło z winy najemcy. Najemca, oddając lokal, nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem ich normalnego użytkowania. Czas trwania umowy Artykuł 3. 1. Umowa najmu lokalu mieszkalnego zostaje zawarta na okres od dnia (data) do dnia (data). Jeśli w umowie najmu lokalu mieszkalnego nie znajdzie się zapis dotyczący okresu trwania umowy, to przyjmuje się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas określony jasno wskazuje termin, w którym ważność umowy upływa, a najemca jest zobowiązany opróżnić lokal. Jeśli czas oznaczony w umowie mija, a najemca dalej zajmuje lokal mieszkalny, regularnie uiszczając opłaty i czynsz, a wynajmujący nie wyraża sprzeciwu, to przyjmuje się, że umowa trwa nadal, w formie ustnej, i jest zawarta na czas nieoznaczony. Informacje o wysokości czynszu i opłat Dobrze sporządzona umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna chronić prawa i przestrzegać obowiązków obu stron. By nie doszło do konfliktów między wynajmującym a najemcą na tle finansowym, warto skrupulatnie i rzetelnie zapisać wszystkie ustalenia dotyczące opłat. Podpisując się pod umową, obie strony są świadome, do czego się zobowiązały i na jakie warunki się zgodziły. Nie mają wówczas żadnej mocy prawnej ustne uzgodnienia. Jako kolejne paragrafy umowy można zapisać: Artykuł 4. 1. Najemca oświadcza, że zobowiązuje się płacić Wynajmującemu ustalony czynsz. 2. Strony umowy ustaliły, że czynsz najmu za jeden miesiąc wynosi 2 500 złotych (czyli dokładna kwota), słownie dwa tysiące pięćset złotych 00 groszy, i płatny jest z góry/lub z dołu (wybór należy do stron umowy) w terminie do 15 (wpisać, do którego dnia miesiąca najemca zobowiązany jest opłacać czynsz) dnia każdego miesiąca. 3. Najemca, poza zapłatą czynszu na rzecz Wynajmującego, obowiązany jest dokonywać wszelkich opłat związanych z lokalem. 4. Koszty opłat związanych z lokalem płatne będą w terminach wskazanych na fakturach i innych dokumentach wystawionych przez podmioty uprawnione. Czym jest czynsz dla najemcy i czynsz administracyjny? Zgodnie z obowiązującym prawem, za oddanie do użytku lokalu mieszkalnego najemca zobowiązany jest płacić czynsz. Opłata ta z reguły ustalana jest w pieniądzu, ale nie musi. Czynszem może być również jakieś świadczenie przedmiotowe bądź usługowe. Możliwe jest również zwolnienie z płatności w zamian np. za przeprowadzenie gruntownego remontu. Częstotliwość płacenia czynszu można ustalić dowolnie, zwykle jest to miesiąc. Czynsz może obejmować samą kwotę opłaty dla wynajmującego za najem lokalu lub kwotę opłaty dla wynajmującego i czynsz administracyjny - wszystko zależy od tego, czego żąda wynajmujący. Umowa najmu może zatem określać kwotę czynszu najmu oraz kwotę zaliczek na poczet opłat administracyjnych (czynsz administracyjny) i eksploatacyjnych (woda, centralne ogrzewanie, gaz, prąd). Przed podpisaniem umowy trzeba jasno ustalić opłaty, a najemca powinien upewnić się czy w opłatę za najem wliczony jest już czynsz dla administracji. Jeśli nie, powinien mieć na uwadze konieczność doliczenia tej kwoty do comiesięcznych kosztów eksploatacyjnych. Jak ustalić sposób płatności? 5. Najemca koszty te będzie ponosił za pośrednictwem Wynajmującego, w sposób i w kwotach zgodnie z fakturami i innymi dokumentami wystawionymi przez osoby uprawnione. Aktualne zestawienie opłat związanych z lokalem i terminy płatności stanowi załącznik do umowy. Zapis pkt 5. stosuje się w przypadku, gdy najemca wszystkie opłaty dokonuje za pośrednictwem wynajmującego, czyli jemu przekazuje pieniądze na opłaty. Może być również taka sytuacja, w której najemca opłaca wynajmującemu wyłącznie czynsz z tytułu najmu lokalu, a pozostałe opłaty wnosi samodzielnie, zgodnie z otrzymanymi rachunkami. Należy pamiętać o gromadzeniu wszystkich potwierdzeń wpłaty, by w przypadku niejasności mieć pisemny dowód regularnych płatności. Wówczas zapis umowy może brzmieć następująco: Wynajmujący zobowiązuje się przedstawiać Najemcy bieżące rachunki obejmujące wskazane w pkt. 3 opłaty eksploatacyjne w terminie co najmniej 7 dni przed terminem płatności. Najemca zobowiązuje się przedstawić Wynajmującemu do dnia terminu płatności włącznie dowody uiszczenia opłat, o których mowa w pkt 2 i 3. Istotne jest także ustalenie sposobu płatności - czy wynajmujący oczekuje płatności w gotówce do ręki, czy preferuje przelew bankowy na rachunek. Takie postanowienia również powinny znaleźć się w umowie najmu lokalu mieszkalnego. Można je zapisać w następujący sposób: 6. Strony umowy ustaliły, że kwoty wymienione w pkt 2. Najemca będzie przelewał na rachunek bankowy Wynajmującego (nazwa banku i numer rachunku bankowego wskazany przez Wynajmującego), tytułem Czynsz za najem lokalu mieszkalnego (dokładny adres nieruchomości oraz imię i nazwisko najemcy) za miesiąc (nazwa miesiąca, za który wpływa czynsz). Jeśli wynajmujący i najemca ustalają, że czynsz będzie przekazywany osobiście, a nie przelewem, warto zapisać to w umowie. Najemca powinien dopilnować, by każdorazowo otrzymał pisemne potwierdzenie przyjęcia pieniędzy przez wynajmującego. Zgodnie z ustaleniami z właścicielem nieruchomości, najemca może samodzielnie dokonywać opłat eksploatacyjnych po otrzymaniu rachunku od wynajmującego. W takim przypadku powinien gromadzić wszystkie potwierdzenia wpłat i przelewów, a także przedstawiać je wynajmującemu, jeśli takie będzie jego życzenie. Zapis w umowie brzmiałby następująco: Strony umowy ustaliły, że kwotę czynszu wskazaną w pkt 2. Najemca będzie przekazywał Wynajmującemu osobiście, a Wynajmujący zobowiązuje się każdorazowo potwierdzać pisemnie otrzymanie wpłaty. Odsetki za zwlekanie z płatnościami – jak zapisać w umowie? 7. W razie opóźnienia w zapłacie czynszu i kosztów opłat związanych z lokalem Wynajmującemu należą się odsetki w wysokości odsetek maksymalnych, a za każde wezwanie do zapłaty zwrotu kosztów w wysokości 50 zł. 8. Wszelkie wpłaty Najemcy w pierwszej kolejności zaliczone będą na należne odsetki i zwrot kosztów wezwań do zapłaty. Wysokość kwoty zwrotu kosztów nie jest określona prawnie na 50 zł, ale jest to suma akceptowana przez sąd jako adekwatna do pokrycia kosztów wezwania do zapłaty w przypadku opóźniania w zapłacie czynszu. Jeżeli właściciel mieszkania przesadzi z kwotą wówczas ewentualne postępowanie sądowe bardziej się przeciągnie, a przy nieumiejętnym dochodzeniu roszczeń będzie to też powodem odrzucenia pozwu przez sąd. Wypowiedzenie umowy Artykuł 5. 1. Najemcy przysługuje prawo wypowiedzenia umowy z zachowaniem (tutaj należy wpisać, jaki zachowuje się okres wypowiedzenia) okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca z następujących ważnych przyczyn : ..................................................... ....................................................... 2. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę zgodnie z ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z prawem wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela może nastąpić tylko w sytuacjach określonych w ww. ustawy a każdy zapis w umowie sprzeczny z tym przepisem będzie nieważny. Natomiast najemca może wypowiedzieć umowę na czas określony tylko z ważnych przyczyn i powinny być one określone w umowie np. z powodu utraty pracy. Decyzja taka musi być złożona na piśmie z podaniem przyczyny. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu zwłaszcza, gdy lokator używa lokal w sposób niezgodny z umową i przeznaczeniem, niszczy i zaniedbuje mieszkanie, zalega z płatnościami przez co najmniej trzy miesiące, podnajmuje nieruchomość bez zgody wynajmującego, właściciel ma zamiar zamieszkać w lokalu lub najemca używa lokal przeznaczony do rozbiórki. W przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony, czyli takiej, w której nie oznaczono terminu wygaśnięcia umowy, wypowiedzenie umowy przez właściciela może również nastąpić tylko z przyczyn określonych w ww. ustawy a przez najemcę może nastąpić na warunkach w umowie określonych. Jeśli nie zamieszczono takich zapisów, obowiązują terminy ustawowe wypowiedzenia. Podnajem Artykuł 6. 1. Najemca zobowiązuje się do wykorzystywania lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe. Nie wolno mu go podnajmować ani oddawać innym osobom w bezpłatne używanie bez zgody Wynajmującego. Zgodnie z prawem najemca może za zgodą właściciela nieruchomości podnajmować lokal mieszkalny bądź jego część. Przykładowo najemca wynajmuje trzypokojowe mieszkanie i żeby nieco ulżyć domowym finansom, decyduje się podnajmować jeden pokój. Warunkiem jest uzyskanie zgody od właściciela nieruchomości. Takie ustalenia powinny także znaleźć się w umowie najmu. Zapis może wyglądać w ten sposób: Wynajmujący wyraża zgodę najemcy na podnajem mieszkania lub jego części osobom trzecim. Najemcy i mieszkańcy Dobrą praktyką jest zawieranie umowy z wszystkimi najemcami, którzy będą mieszkali w lokalu. Jest to forma zabezpieczenia dla wynajmującego w przypadku niewywiązywania się z umowy jednego z lokatorów. Oczywiście dotyczy to wyłącznie osób pełnoletnich. Jeśli mieszkanie czy dom wynajmuje pięcioosobowa rodzina – dwójka dorosłych i trójka niepełnoletnich dzieci, to oboje małżonkowie czy partnerzy powinni podpisać się pod umową. Wynajmujący może życzyć sobie dokładnego spisania na umowie, kto będzie zamieszkiwał w lokalu. Można to ująć następująco: 2. W lokalu mieszkalnym będącym przedmiotem najmu mieszkać będą: 1. Piotr Nowak 2. Patrycja Nowak 3. Paweł Nowak 4. Patryk Nowak 5. Pola Nowak. Wydanie lokalu i protokół zdawczo-odbiorczy Artykuł 7. Wydanie lokalu Najemcy nastąpiło w dniu dzisiejszym na podstawie protokołu. Umowę powinno się podpisywać wraz z wydaniem lokalu najemcy. Wydanie mieszkania najemcy wcześniej, przed podpisaniem umowy najmu może wprowadzić właściciela nieruchomości w kłopoty (najemca może nie chcieć podpisać umowy i wyprowadzić się, a wówczas rozwiązaniem jest droga sądowa). Dobrą praktyką jest spisanie szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego. Dobrze spisany dokument będzie mówił o stanie technicznym, wyglądzie i wyposażeniu lokalu, ale nie należy popadać w obłęd. Absurdalne będzie spisywanie ilości łyżeczek czy noży, ale już wyliczenie większych sprzętów kuchennych ma rację bytu. Protokół zdawczo-odbiorczy powinien zawierać aktualne na dzień wydania lokalu stany liczników. Do umowy warto dołączyć fotografie nieruchomości, które mogą być uzupełnieniem protokołu, a jednocześnie dowodem na wypadek konfliktów między stronami. Zapis dotyczący kaucji Artykuł 8. 1. Dla zabezpieczenia wszelkich należności z tytułu najmu lokalu mieszkalnego przysługujących Wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, Najemca wpłacił kaucję w wysokości (dokładna kwota), (słownie), co Wynajmujący potwierdza. 2. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Artykuł 6. Ustawy o ochronie praw lokatorów jasno precyzuje, że zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu. Kaucja musi być zatem wpłacona w chwili podpisania porozumienia między stronami. Nie pobiera się kaucji w innym czasie i nie dzieli jej na raty. Kaucja to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania, ale też jako źródło odszkodowania na wypadek niedopełnienia umowy. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Kaucja jest wpłatą, która podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opuszczenia lokalu przez najemcę. Zapis dotyczący kaucji nie jest obowiązkowy, a zależy od ustaleń stron umowy. Jeśli w umowie znajdzie się paragraf dotyczący kaucji, można go dookreślić roszczeniami, jakie pokrywać będzie kaucja i kolejnością ich realizowania. Zgodnie z przepisami w poczet takich należności zaliczyć można: nieopłacony czynsz oraz rachunki za indywidualne zużycie mediów; odszkodowanie za szkody i zniszczenia powstałe w lokalu, z winy najemcy, ale nie wynikające z naturalnego użytkowania mieszkania. Dołączyć można również wzmiankę mówiącą o kolejności zaspokajanych przez kaucję roszczeń, np. W przypadku zaległości z kilku tytułów, w pierwszej kolejności kaucja przeznaczona będzie na pokrycie należności z tytułu czynszu/ na poczet szkód wyrządzonych w lokalu/ itd. Zmiany w umowie Artykuł 9. 1. Zmiana umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Jeśli w trakcie umowy ustalenia między najemcą a wynajmującym ulegają zmianie, warto sporządzić aneks do umowy zmieniający stare postanowienia na aktualne. Aneks do umowy powinien być sporządzony w identycznych egzemplarzach i podpisany przez strony umowy. Warto go zachować wraz z umową najmu, bowiem warunki najmu, które się zmieniły odnoszą się do ostatniego podpisanej przez wynajmującego i najemcę wiążącego dokumentu. 2. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Umowę podpisują strony umowy ' Umowa najmu lokalu mieszkalnego – zapisy fakultatywne Wszystkie warunki, które ustalają wspólnie strony umowy powinno się dla pewności zapisać w umowie. Mogą one dotyczyć regularnego przyjmowania gości na noc, palenia w mieszkaniu, trzymania zwierząt, przeprowadzania remontów, wprowadzania zmian w umeblowaniu, korzystania z innych pomieszczeń należących do nieruchomości czy zmian warunków umowy i opłat na czas dłuższego wyjazdu najemcy i nieużywania lokalu mieszkalnego (np. wyższy czynsz najmu w sezonie wakacyjnym). Umowa najmu lokalu mieszkalnego – zapisy niedozwolone Jeśli w umowie najmu mieszkania znajdą się zapisy będące w sprzeczności z obowiązującymi przepisami, będą one nieskuteczne i niewiążące. O ile umowa najmu daje dość dużo swobody decydowania o jej warunkach, o tyle należy trzymać się zapisów prawa. Niekorzystne zapisy dotyczą zwykle okresu wypowiedzenia najmu, który przysługuje właścicielowi nieruchomości – tutaj możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego są jasno sprecyzowane. Właściciel lokalu nie może swobodnie decydować o czasie, jaki mu przysługuje na rozwiązanie umowy, a także o podwyżce czynszu. Również swobodne zapisy o zwiększaniu opłat za czynsz nie mają mocy prawnej. W dowolny sposób można decydować o obowiązkach w zakresie napraw w lokalu, więc tym zapisom najemca powinien się przyjrzeć dokładnie. Warto dokładne sprecyzować i zapisać, za jakie naprawy odpowiada najemca, a za jakie wynajmujący. Umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas określony – wzór Umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas określony zawarta w dniu ………………………… r. w………………………… pomiędzy: 1) ……………………………………………………, zamieszkałym/łą w ……………………… przy ul. …………………………, adres do korespondencji: ……………………………………………………………………………………………, dowód osobisty …………………, PESEL …………………………, zwanym/ą dalej Wynajmującym, a 2) ……………………………………………………, zamieszkałym/łą w ……………………… przy ul. …………………………, adres do korespondencji: ……………………………………………………………………………………………, dowód osobisty …………………, PESEL …………………………, zwanym/ą dalej Najemcą. § 1 1. Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr ……… w budynku nr ………… przy ulicy …………………………… w ……………………………, zwanego dalej lokalem mieszkalnym. 2. Lokal mieszkalny składa się z …………… pokoi oraz: ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 3. Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego, o którym mowa wyżej stanowi …………………… m2. 4. Lokal jest objęty wpisem do Księgi Wieczystej o numerze ……………………………………… prowadzonej przez Sąd Rejonowy w …………………………………, zwanym dalej wpisem do KW. § 2 1. Wynajmujący oddaje Najemcy do używania ww. lokal wraz z wyposażeniem, a Najemca ww. lokal bierze w użytkowanie. 2. Szczegółowy stan techniczny i lista rzeczy stanowiących wyposażenie lokalu stanowi załącznik do niniejszej umowy. § 3 Umowa zostaje zawarta na okres od dnia ………………………… do dnia ………………………… § 4 1. Najemca będzie płacił Wynajmującemu czynsz w wysokości …………………………… zł (słownie: ………………………………………………………………) zł miesięcznie. 2. Oprócz czynszu Najemca będzie ponosił wszelkie opłaty związane z lokalem za pośrednictwem Wynajmującego, w sposób i kwotach zgodnie z fakturami i innymi dokumentami wystawionymi przez osoby uprawnione. Aktualne zestawienie opłat związanych z lokalem i terminy płatności stanowią załącznik do umowy. 3. Czynsz będzie płatny z góry w terminie do ……………………… każdego miesiąca, a opłaty związane z lokalem w terminach wskazanych na fakturach i innych dokumentach wystawionych przez podmioty uprawnione, które Wynajmujący zobowiązuje się przedstawiać Najemcy co najmniej 7 dni przed terminem płatności. 4. W razie opóźnienia w zapłacie czynszu i opłat związanych z lokalem Wynajmującemu należą się odsetki w wysokości odsetek maksymalnych, a za każde wezwanie do zapłaty zwrot kosztów w wysokości 50 zł. 5. Wszelkie wpłaty Najemcy w pierwszej kolejności zaliczone będą na należne odsetki i zwrot kosztów wezwań do zapłaty. 6. Strony umowy ustaliły, że wszelkie kwoty o których mowa wyżej Najemca będzie płacił na rachunek bankowy Wynajmującego numer …………………………………………………………………… § 5 1. Najemcy przysługuje prawo wypowiedzenia umowy z zachowaniem ………………………… okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego z nastepujących ważnych przyczyn : .................................. ................................ 2. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę zgodnie z ustawy o ochronie praw lokatorów. § 6 Najemca zobowiązuje się do wykorzystywania lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe. Nie wolno mu go podnajmować ani oddawać innym osobom w bezpłatne używanie bez zgody Wynajmującego. § 7 Wydanie lokalu Najemcy nastąpiło w dniu dzisiejszym na podstawie protokołu. § 8 1. Dla zabezpieczenia pokrycia należności z tytułu najmu przysługujących Wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, Najemca wpłacił kaucję w wysokości ………………………………… zł, co Wynajmujący potwierdza. 2. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. § 9 1. Zmiana umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. 2. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. 3. Strony zobowiązane są do informowania się pisemnie o każdej zmianie adresu do korespondencji, a pisma wysłane na ostatni podany adres do korespondencji uważa się za skutecznie doręczone. Podpisy Wynajmującego i Najemcy Ze względu na różne warunki ustalone między wynajmującym a najemcą każda umowa najmu lokalu mieszkalnego może być inna. Prezentowany przez nas wzór należy traktować jako przykład z komentarzem. Zadbaj, by Twoją umowę najmu mieszkania sprawdził prawnik lub pośrednik nieruchomości. Inne artykuły, które mogą Cię zaintereswować: Wynajem mieszkań jako działalność gospodarcza Jak wygląda wynajem mieszkania przez agencję? Kaucja, mir domowy, prawo zastawu - słowniczek pojęć dla najemców fot. tytułowa: Biznes zdjęcie utworzone przez katemangostar -

Zgoda dłużnika na zawarcie umowy Co do zasady, do zawarcia skutecznej umowy przelewu wierzytelności nie jest potrzebna zgoda dłużnika na jej zawarcie. Stanowisko takie zostało zaprezentowane między innymi w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 27 września 2005 r. (sygn. I ACa 297/05).

Witaj! przygotowaliśmy dla Was wzór pisma, który należy pobrać, wydrukować i wypełnić: Zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania Zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania – wzór Wynajęcie mieszkania przez współwłaścicieli, należy zakwalifikować jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Oznacza to tyle, że zawarcie umowy najmu mieszkania przez jednego ze współwłaścicieli mieszkania, przekracza zakres zwykłego zarządu i nie może do tego dojść, jeśli drugi współwłaściciel nie wyrazi na to zgody. A więc, bez zgody i wiedzy współwłaściciela nieruchomości, nie można samemu jej wynająć – tu potrzebna jest zgoda współwłaściciela. Podstawą prawną tego co napisałem, jest art. 199 Kodeksu cywilnego: do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Podsumowując: Najem lokalu mieszkalnego to z pewnością czynność przekraczająca zwykły zarząd, a więc zgoda współwłaściciela na wynajem jest niezbędna. Co więcej, jak wskazuje art. 207 kodeksu cywilnego, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej (w waszym przypadku mieszkanie) przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Podobne wątki: Zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania – WZÓR Aneks do umowy WZÓR + Omówienie! Aneks do umowy najmu zmiana czynszu wzór Aneks do umowy dzierżawy gruntów rolnych wzór doc Aneks do umowy najmu zmiana właściciela Wzór Dzień dobry, mam pytanie: jestem współwłaścicielem dużej nieruchomości, czy jeśli chciałbym wynająć jeden z pokoi w tej nieruchomości, musiałbym uzyskać zgodę drugiego współwłaściciela? mogłoby to być problematyczne, bo drugi współwłaściciel mieszka w Niemczech. Oświadczenie drugiego ze współwłaścicieli o zgodzie na wynajem lokalu może zostać przesłana do Ciebie drogą pocztową. Olek odpowiedział 2 lata temu Witam, chodzi o wynajęcie mieszkania bez zgody współwłaściciela, wynająłem mieszkanie od jednego Pana, mieszkanie odnowiliśmy na swój koszt, inwestując niemałe środki. Po dwóch miesiąca przychodzi do nas Pani i mówi że jest współwłaścicielką mieszkania i nie zgadza się na wynajem tego mieszkania. Każe nam się wyprowadzać z mieszkania, co teraz? czujemy się oszukani, czy mam jakieś prawa? czy mogą nas eksmitować z mieszkania siłą? Tobi odpowiedział 2 lata temu Umowa najmu, którą podpisaliście, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, skoro dowiedzieliście się, że mieszkanie ma współwłaścicieli, to bez zgody wszystkich z nich czyni umowę najmu nieważną. Niestety według mojej opinii, drugi współwłaściciel może wyrzucić was z mieszkania. Powinniście sprawdzić własność nieruchomości przed podpisaniem najmu, mogą was wyrzucić z mieszkania na podstawie eksmisji na podstawie wyroku sądowego. Podsyłam krótkie podsumowanie, dotyczące zgody współwłaścicieli na wynajem nieruchomości: Podstawa prawna: Art. 199. Obowiązki współwłaścicieli przy przekroczeniu zakresu zwykłego zarządu Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Marcin odpowiedział 2 lata temu Czyli umowa najmu podpisana przez jednego współwłaściciela nie ma mocy prawnej? jest nieważna? Zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania Zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania – wzór Jakub odpowiedział 2 lata temu Witam, czy mogę prosić o wzór umowy najmu gdy są współwłaściciele? zależy mi na czasie, proszę o szybką odpowiedź! Witaj Jakub, poniżej zamieszczam wzór umowy najmu mieszkania, gdy występują współwłaściciele: Umowa najmu współwłaściciele wzór Umowa najmu współwłaściciele wzór Alicja odpowiedział 1 rok temu Jeśli podałam się na umowie najmu lokalu usługowego siebie jako jego WŁAŚCICIEL, podałam również nr KW, w której współwłaścicielem w równej części jest mój mąż (wspólność majątkowa), ale z braku wiedzy, nie poinformowałam najemcy, że mój mąż jest współwłaścicielem. Dodam, że mój mąż osobiście negocjował warunki umowy, był w czasie podpisywania umowy, uzgadniał osobiście z najemcą zakres prac w lokalu wymaganych przez sanepid. Po 2 miesiącach najemca sprawdził KW i oskarżył mnie w mailu, że zataiłam istnienie męża jak współwłaściciela lokalu i że umowa najmu jest nieważna. Dodam, że najemca chce dalej prowadzić działalność w naszym lokalu, ale jak mamy wybrnąć z tej sytuacji? Czy złożenie oświadczenia na tej umowie, że mój mąż jako współwłaściciel zgadza się na to, że ja zawarłam tę umowę, czy w jakiejś innej formie? Czy to, że ja podałam się za właściciela (nie napisałam, że jestem jedynym właścicielem) jest przestępstwem, ew wykroczeniem z mojej strony? Proszę o pomoc w tej sprawie. Pozdrawiam Alicja

^{Zgoda małżonka na darowiznę. Drobne darowizny zwyczajowo przyjęte, mogą być dokonywane bez zgody małżonka. Kodeks rodzinny i opiekuńczy wymienia czynności prawne, do których dokonania konieczna jest zgoda współmałżonka. Jedną z nich jest właśnie darowizna. Art. 37 Kodeksu cywilnego stanowi, że zgoda drugiego małżonka jest}

Kiedy jest wymagana zgoda małżonka na zakup nieruchomości? Niby pytanie proste i można na nie odpowiedzieć jednym magicznym zdaniem: „Zgoda małżonka jest wymagana, gdy nieruchomość kupowana jest za środki pochodzące z majątku wspólnego małżonków, a jeżeli środki pochodzą z majątku osobistego jednego z nich, to zgoda drugiego nie jest wymagana” I mógłby to być koniec tematu i koniec artykułu, a jednak wątpliwości w tym temacie bywa zdecydowanie więcej. Zadajecie pytania o formę w jakiej zgoda powinna być udzielona i czy obecność drugiego małżonka przy podpisywaniu umowy jest niezbędna, a co jeżeli małżonek odmówi udzielenia zgody? No i jak to jest z tym nabywaniem nieruchomości do majątku osobistego? itd. Odpowiedzi na te i inne pytania szukajcie poniżej. Majątek wspólny a zgoda małżonka na zakup nieruchomości Zgoda drugiego małżonka niezbędna będzie do nabycia nieruchomości, ale także jej zbycia, obciążenia lub użytkowania wieczystego, gdy pomiędzy małżonkami występuje wspólność majątkowa, a środki pieniężne przeznaczane na jej zakup pochodzą z majątku wspólnego. W takim przypadku zwyczajowo do zawarcia umowy sprzedaży stają oboje małżonkowie i wspólnie podpisują umowę. Zdarzają się jednak sytuacje, gdy jedno z nich nie chce lub nie może być obecne u notariusza w danym terminie, wtedy rozwiązaniem jest wcześniejsze udzielenie drugiemu małżonkowi również w formie aktu notarialnego, zgody na zawarcie przedmiotowej umowy (tzw. zgoda notarialna), która to już jest tylko okazywana notariuszowi przy zawieraniu umowy. Odmowa zgody Niekiedy jednak bywa i tak, że jeden z małżonków odmawia udzielenia zgody na zakup/sprzedaż nieruchomości, wtedy małżonek który dąży do jej zawarcia może wystąpić do Sądu o wydanie zezwolenia na dokonanie tej czynności. Sąd po zapoznaniu się z argumentacją stron, udzieli takiego zezwolenia jeżeli będzie tego wymagać dobro rodziny (art. 39 krio). Sytuacje, które uzasadniają wydanie zezwolenia przez Sąd, to np. zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny poprzez zakup nieruchomości, sprzedaż nieruchomości w celu spłaty zadłużenia, czy też sfinansowania niezbędnego leczenia członka rodziny. Kupno nieruchomości za środki z majątku osobistego Generalną zasadą jest, że wszystko co małżonkowie nabywają razem bądź oddzielnie w trakcie trwania wspólności majątkowej, stanowi majątek wspólny. Wyjątkiem od tej zasady stanowi tzw. surogacja (art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), zgodnie z którą do majątku osobistego każdego z małżonków należą między innymi przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego. W sytuacji więc, gdy małżonek nabywa nieruchomość za środki pochodzące z jego majątku osobistego, nieruchomość taka wchodzi również do jego majątku osobistego. Nie ma on wtedy obowiązku uzyskania zgody drugiego małżonka na dokonanie przedmiotowej czynności. W powyższej sytuacji, notariusz odbiera od małżonka dokonującego zakupu oświadczenie, iż nabywa daną nieruchomość ze środków pochodzących z majątku osobistego. Praktyka notariuszy co do obecności drugiego małżonka przy zawieraniu powyższej umowy bywa różna. Jedni wymagają obecności i potwierdzenia przez drugiego małżonka, że nieruchomość jest nabywana faktycznie ze środków pochodzących z majątku osobistego, innym wystarcza oświadczenie małżonka dokonującego czynności. Niezależnie jednak czy takie oświadczenie zostanie potwierdzone przez drugiego małżonka, czy nie, ich treść nie przesądza o tym, do jakiego majątku nieruchomość należy. Decyduje o tym faktyczne pochodzenie środków i jeżeli oświadczenie przedmiotowe zostało złożone niezgodnie ze stanem faktycznym, a nieruchomość nabyta za środki pochodzących z majątku wspólnego, małżonek poszkodowany może dochodzić przed sądem ustalenia, iż nieruchomość została nabyta właśnie do majątku wspólnego, a nie osobistego. Dla pewności obrotu i własnego zabezpieczenia, małżonek chcący nabyć w czasie trwania wspólności majątkowej, nieruchomość do majątku osobistego, musi być gotowy wykazać, iż środki na jej zakup pochodziły z majątku osobistego tj. np. z otrzymanej darowizny, spadku, zadośćuczynienia. Masz wątpliwości, pytania, chcesz się podzielić swoją opinią, zostaw komentarz. Każdy czytam i staram się na bieżąco odpisywać. Jeżeli jednak potrzebujesz indywidualnej płatnej porady prawnej, napisz do mnie na adres mailowy: kontakt@

Dlaczego wynajmujący lokal użytkowy chce aby małżonek przyszłego najemcy wyraził zgodę na zawarcie tej umowy? Czy wyrażenie takiej zgody może się skończyć dl Umowa najmu domu jednorodzinnego zawierana jest pomiędzy wynajmującym a najemcą. Jej przedmiotem jest oddanie najemcy w najem domu jednorodzinnego wraz z działką gruntu, w zamian za zapłatę umówionego czynszu. Zasadą jest, że grunt i posadowione na nim budynki, są ze sobą połączone. To, co znajduje się na gruncie, w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, są częściami składowymi gruntu. Z tego względu umowa przewiduje, że oddając w najem dom jednorodzinny, umożliwia się najemcy korzystanie również z działki gruntu, na której dom jest posadowiony. Aby obiekt mógł zostać uznany za dom jednorodzinny, musi spełniać pewne wymogi. Przede wszystkim powinien to być budynek charakteryzujący się pewnego rodzaju odrębnością. Ponadto, z umowy wynika, że powinien on być przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a zatem do zamieszkiwania i prowadzenia bieżącego życia codziennego. Umowa nie dotyczy więc sytuacji, gdy dom ma być przeznaczony dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, niezależnie od jej przedmiotu. Domu będącego przedmiotem najmu nie należy więc także wykorzystywać jako lokalu lub pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu, np. w celach turystycznych lub wypoczynkowych. Stosunek najmu jest regulowany przez przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: oraz ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: Kto może skorzystać z umowy najmu? Umowa jest dedykowana wynajmującym, którzy chcą oddać w najem samodzielny i wyodrębniony dom jednorodzinny, jednakże nie ma przeszkód, aby umową najmu objąć jedynie część domu (np. jedno piętro) – w takim przypadku umowa będzie jednak wymagała odpowiednich modyfikacji, aby odpowiadała swojemu celowi. Zawarcie umowy UMOWA NAJMU DOMU JEDNORODZINNEGO zwana dalej: „Umową” zawarta w dniu …….………….….………….… r. w ………………..……………………………..………... pomiędzy: Zaleca się zawarcie umowy najmu w formie pisemnej nawet w przypadku, gdy strony darzą się wzajemnym zaufaniem. Dzięki temu możliwe jest sformułowanie praw i obowiązków każdej ze stron oraz nałożenie sankcji za niedopełnienie tych obowiązków. Warto pamiętać, że wszelkie umowy sporządza się nie tylko na dobre, ale również na złe czasy. W przypadku nienależytego wykonania umowy przez którąkolwiek ze stron, umowa będzie głównym dowodem, na podstawie którego będzie można dochodzić ewentualnych roszczeń, czyli np. zapłaty czynszu. Strony umowy W umowie należy wskazać wszystkie osoby będące wynajmującymi oraz najemcami. Prawidłowa identyfikacja stron będzie szczególnie istotna i cenna, jeśli w przyszłości zajdzie konieczność wystąpienia na drogę sądową przeciwko drugiej stronie. Panem/Panią ………………………………………………………………………………………………………………………………………………., zam. w …………………………...………………………………………………..…………….… (……...….-……………....…), ul. ……….……..……………………………………………………………………………..…………, legitymującym/cą się dowodem osobistym wydanym przez ………………………………………..…………………………………………. o numerze …….........................………….……………….., PESEL: …………………..…………………………………, zwanym/ną dalej „Wynajmującym”, a Panem/Panią ………………………………………………………………………………………………………………………………………………., zam. w ……………………………………………………………………………………………….… (…...….-……………...…), ul. ……………………………………………………..…….……..……………………………………, legitymującym/cą się dowodem osobistym wydanym przez …………………………………………...………………………………………. o numerze ……...…………....................………………….., PESEL: …………………..…………………………………, zwaną dalej „Najemcą”, zwanych dalej łącznie „Stronami”. Szczególna jest sytuacja małżonków. Zgodnie z art. 6801 § 1 małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Małżonkowie najmują więc lokal wspólnie i nawet ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu. Z tego względu istotne jest, aby każdy z małżonków był wymieniony w umowie jako najemca. Dzięki temu dochodzenie ewentualnych roszczeń (np. zapłaty czynszu) od obojga małżonków może się okazać łatwiejsze. Oświadczenia wynajmującego Oświadczenia zawarte w § 1 umowy nie są niezbędne, ale zaleca się ich zawarcie w umowie. § 1 Oświadczenia Stron 1. Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości położonej w …………………………………………………………………………………………………………………...…… przy ul. …………………………………………………………………………………………………………..……………………...., stanowiącej działkę gruntu oznaczoną geodezyjnie nr ………………………………………...…..., obręb …………………………….……..….…, o powierzchni ………………………………………...……. (słownie: ……………………………………………………………………………………………………………….) ha, uzbrojonej w sieć wodociągową i kanalizacyjną oraz energię elektryczną, dla której Sąd Rejonowy ……………………………………………….………………..., ………..…………..…… Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ………………………………...…………………….… (dalej „Nieruchomość”). 2. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, o powierzchni użytkowej ……………….. (słownie: ……………………………………………………………) m2 (dalej „Dom”), na dowód czego przedkłada wypis z ewidencji gruntów i budynków. 3. Wynajmujący oświadcza, że Dom nie stanowi odrębnego od Nieruchomości przedmiotu własności. 4. Wynajmujący oświadcza, że Nieruchomość wraz z Domem wolna jest od wszelkich wad prawnych i obciążeń na rzecz osób trzecich, które mogłyby uniemożliwić lub utrudnić wykonywanie przez Najemcę jego uprawnień wynikających z Umowy. Oświadczenia zawarte w ust. 1-4 stanowią pewnego rodzaju zabezpieczenie dla najemcy. Określają one stan prawny domu i gruntu poprzez wskazanie, że wynajmującemu przysługuje prawo własności oraz że nieruchomości te są wolne od wszelkich obciążeń. Również załączniki w postaci odpisu księgi wieczystej oraz wypisu z ewidencji gruntów i budynków nie są niezbędne, ale stanowią potwierdzenie oświadczeń wynajmującego. Dzięki temu najemca może być spokojny, że wynajmujący jest uprawniony do rozporządzania domem i gruntem i oddawania ich w najem oraz że w trakcie trwania stosunku najmu, osoby trzecie nie będą mogły zażądać opróżnienia nieruchomości. Oświadczenia zawarte w ust. 1 i 2 jednoznacznie i wyraźnie identyfikują dom i grunt, które są oddawane w najem. Jest to szczególnie ważne, jeżeli w przyszłości zaistniałaby potrzeba prowadzenia sporu sądowego oraz postępowania egzekucyjnego w związku z zajmowaniem tych nieruchomości przez najemcę. Istotne jest, aby już na etapie zawierania umowy najemca zapoznał się ze stanem technicznym nieruchomości i zgłosił ewentualne zastrzeżenia. Dzięki temu w przyszłości najemca nie będzie mógł twierdzić, że nieruchomość nie odpowiadała celowi, dla jakiego miała być przeznaczona. 5. Najemca oświadcza, że Nieruchomość i Dom obejrzał osobiście oraz że akceptuje stan, w jakim aktualnie się znajdują, a także oświadcza, iż ich stan techniczny jest dobry, są one przydatne do umówionego używania, w szczególności brak jest wad Nieruchomości lub Domu ograniczających lub wyłączających ich przydatność do umówionego użytku, ani też wad zagrażających zdrowiu ludzi, o których mowa w art. 682 Przedmiot umowy §2 Przedmiot Umowy 1. Wynajmujący zobowiązuje się oddać Najemcy w najem Dom wraz z Nieruchomością, a Najemca bierze je w najem i zobowiązuje się płacić Wynajmującemu umówiony Czynsz, zgodnie z postanowieniami Umowy. 2. Szczegółowy opis Domu, obejmujący w szczególności jego stan techniczny, inwentaryzację pomieszczeń, opis urządzeń i wyposażenia znajduje się w Załączniku nr 1 do Umowy. Podstawowymi obowiązkami stron umowy najmu, a jednocześnie przedmiotem umowy jest: po stronie wynajmującego: oddanie najemcy domu wraz z nieruchomością (gruntem) w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, po stronie najemcy: płacenie czynszu. Z umowy mogą, a wręcz powinny wynikać dodatkowe obowiązki stron, dzięki czemu każda ze stron wie, do czego jest zobowiązana oraz czego może oczekiwać od strony przeciwnej. We wzorze umowy zaproponowano, aby szczegółowy opis domu obejmujący stan techniczny, inwentaryzację pomieszczeń, opis urządzeń i wyposażenia, stanowił załącznik do umowy. Nie jest to rozwiązanie niezbędne, ale niesie ze sobą zalety dla obu stron. Dla wynajmującego, ponieważ: chroni go przed zarzutami ze strony najemcy, że dom nie przedstawia odpowiedniego stanu technicznego umożliwiającego swobodne korzystanie z niego, w przypadku usterek lub zniszczenia domu, których nie stwierdzono w chwili zawarcia umowy, wynajmujący będzie mógł dochodzić od najemcy roszczeń w związku z niewłaściwym korzystaniem z przedmiotu najmu, w przypadku braków w wyposażeniu stwierdzonych w momencie zakończenia umowy najmu, wynajmujący będzie mógł dochodzić od najemcy ich uzupełnienia. Dla najemcy jest to zaleta, ponieważ chroni się przed zarzutami ze strony wynajmującego dotyczącymi braków w wyposażeniu, o ile takie wyposażenie nie zostało wymienione w opisie dołączonym do umowy. Sporządzenie wykazu wyposażenia ułatwia również procedurę odbioru domu po zakończeniu najmu. 3. Dom ma charakter wyłącznie mieszkalny, służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i wyłącznie w takim celu Najemca będzie go wykorzystywał. 4. Zmiana przeznaczenia Domu wymaga uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego. Warto określić w umowie sposób wykorzystania domu. Z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany wykorzystywać go wyłącznie na cele mieszkaniowe. Tym samym dom nie może być wykorzystywany na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. O zmianie przeznaczenia domu wynajmujący musi być poinformowany i powinien wyrazić na nią zgodę. Naruszenie postanowień dotyczących sposobu wykorzystywania domu może prowadzić do wcześniejszego rozwiązania umowy. Czas trwania umowy Wynajmujący może podjąć decyzję, czy chce zawrzeć umowę najmu na czas oznaczony czy nieoznaczony. §3 Czas trwania umowy Strony zawierają Umowę na czas *nieoznaczony / *oznaczony od …………………..……...…. r. do ……………………….….…… r. Zawarcie umowy najmu na czas nieoznaczony oznacza, że umowa wiąże strony bezterminowo. W odróżnieniu od umów na czas z góry określony, każda ze stron ma jednak możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia na zasadach przewidzianych w umowie, przy czym możliwości te podlegają pewnym ograniczeniom ze względu na ustawową ochronę lokatorów. Umowę na czas nieokreślony warto więc zastosować, gdy strony są zainteresowane najmem długoterminowym, ale jednocześnie chcą pozostać na tyle swobodne, aby w dowolnym momencie zakończyć umowę, z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Tym samym rozwiązanie to wiąże się z pewnym ryzykiem dla każdej ze stron, ponieważ może zostać zaskoczona przez stronę przeciwną oświadczeniem o wypowiedzeniu umowy najmu. Natomiast umowa na czas oznaczony obowiązuje jedynie przez umówiony przez strony okres. Rozwiązanie takiej umowy przed upływem okresu, na jaki została zawarta, podlega ograniczeniom i co do zasady może następować wyłącznie z uwagi na istotne, wyraźnie wskazane w umowie przyczyny. W §10 umowy wprowadzono dwa warianty postanowień dotyczących sposobu rozwiązywania umowy – do wyboru dla przygotowującego umowę – w zależności od tego, czy umowa ma być zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony. Przekazanie nieruchomości Ważnym momentem jest przekazanie nieruchomości najemcy. §4 Wydanie przedmiotu najmu 1. Wydanie przedmiotu najmu, o którym mowa w § 2 ust. 1 powyżej, Najemcy nastąpi w dniu ………………..………..… r. /w terminie ……….… dni od dnia zawarcia Umowy, przy czym dokładny termin zostanie ustalony przez Strony za pośrednictwem poczty elektronicznej. 2. Przekazanie przedmiotu najmu, o którym mowa w § 2 ust. 1 powyżej, zostanie potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym, którego wzór stanowi załącznik do Umowy. Strony mogą dowolnie ustalić, czy nieruchomość zostanie przekazana w dniu zawarcia umowy najmu czy w innym terminie. Przydatnym rozwiązaniem jest skorzystanie z protokołu zdawczo-odbiorczego, który będzie załącznikiem do umowy. W protokole strony potwierdzają, że najemca dokonał oględzin nieruchomości. To również miejsce na zgłoszenie przez najemcę wszelkich uwag dotyczących stanu technicznego lub usterek wyposażenia. Zgłoszenie tego rodzaju uwag jest ważne przede wszystkim dla najemcy, ponieważ dzięki temu chroni się przed zarzutami, że to on spowodował określone usterki w trakcie korzystania z domu lub gruntu. Czynsz i opłaty Jest bardzo ważne, aby w umowie precyzyjnie określić zasady regulowania płatności należnych wynajmującemu od najemcy w związku z najmem. §5 Czynsz najmu, Opłaty eksploatacyjne 1. Z tytułu najmu Najemca obowiązany jest uiszczać Wynajmującemu miesięcznie czynsz, zwany wcześniej i dalej „Czynszem”, którego wysokość Strony ustaliły na kwotę …………………...……………. zł (słownie: .................…………………………………………….………………….). 2. Czynsz płatny będzie z góry do ………... dnia każdego miesiąca kalendarzowego, przelewem na rachunek bankowy Wynajmującego o numerze: ……………………………………………………………………………………………………………..………………………….. 3. Niezależnie od obowiązku zapłaty Czynszu Najemca obowiązany jest do zapłaty na rzecz Wynajmującego opłat eksploatacyjnych niezależnych od Wynajmującego, a związanych z używaniem Domu, w szczególności: opłat za energię elektryczną, opłat za dostarczanie wody, opłat za dostarczanie ciepła, opłat za wywóz nieczystości. 4. Najemca przyjmuje do wiadomości, że opłaty eksploatacyjne mają charakter zmienny, ich wysokość uzależniona jest od czynników niezależnych od Wynajmującego, w szczególności takich jak: sezon grzewczy, zużycie wody, energii elektrycznej, gazu przez Najemcę. 5. Wysokość opłat eksploatacyjnych ustalana będzie na podstawie rachunków lub innych dokumentów rozliczeniowych. Opłaty eksploatacyjne płatne będą w terminie …. dni od dnia poinformowania przez Wynajmującego Najemcy o wysokości opłat eksploatacyjnych w danym miesiącu, na rachunek bankowy wskazany w ust. 2 powyżej. 6. W przypadku gdy opłaty eksploatacyjne ulegną podwyższeniu lub zaistnieje konieczność dokonania stosownego rozliczenia, Najemca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Wynajmującego kwot wynikających z podwyższenia lub dokonanego rozliczenia. Jeżeli w umowie występuje więcej niż jeden najemca, jest bardzo istotne, aby wskazać, że ponoszą oni opłaty (czynszowe i eksploatacyjne) solidarnie. Solidarność oznacza, że wynajmujący będzie mógł dochodzić zapłaty należności od każdego z najemców łącznie lub osobno od każdego z nich. Opłacenie należności przez jednego z najemców powoduje, że pozostali są zwolnieni z zapłaty, ale najemca, który dokonał płatności, może wystąpić do pozostałych najemców z żądaniem zwrotu odpowiedniej części opłat. Czynsz to jedyne świadczenie, a tym samym jedyna korzyść, jaką niesie ze sobą zawarcie umowy dla wynajmującego. Przede wszystkim należy więc ustalić: do płatności jakich należności zobowiązany jest najemca – czy jest to wyłącznie czynsz, czy dodatkowo także opłaty eksploatacyjne za tzw. media, związane z używaniem nieruchomości, jaka jest miesięczna wysokość czynszu, zasady płatności czynszu i innych opłat – czy są one płatne z góry, czy z dołu, w jakim terminie, na jaki rachunek bankowy, co wchodzi w skład opłat eksploatacyjnych (np. woda, energia elektryczna, gaz, ogrzewanie, opłata za odbiór odpadów), w jaki sposób rozliczane będą opłaty eksploatacyjne, które są zmienne i ich wysokość wynika ze zużycia – w obrocie spotyka się dwa podstawowe rozwiązania: • najemca co miesiąc opłaca stałą zaliczkę na poczet opłat eksploatacyjnych, zaś wynajmujący rozlicza je w ustalonym okresie rozliczeniowym (np. co 3 miesiące) i odpowiednio zwraca najemcy nadpłatę (lub odejmuje ją od czynszu za kolejne miesiące) lub żąda od najemcy pokrycia niedopłaty, • wynajmujący co miesiąc przedstawia najemcy rachunki lub informację o wysokości opłat eksploatacyjnych wynikającą z rachunków, a najemca opłaca tę kwotę – to rozwiązanie zostało przyjęte w umowie. Kaucja Wprowadzenie kaucji do umowy nie jest obowiązkowe, jednakże w sposób istotny zabezpiecza ona interes wynajmującego. §6 Kaucja 1. Tytułem zabezpieczenia roszczeń Wynajmującego mogących wyniknąć z Umowy, a w szczególności dla zabezpieczenia płatności Czynszu, Najemca w terminie ………..… dni od zawarcia Umowy, wpłaci Wynajmującemu kaucję w wysokości .....……....……. - miesięcznej stawki czynszu. Kaucja płatna będzie na rachunek bankowy Wynajmującego, wskazany w §5 ust. 2 powyżej. 2. W przypadku zaspokojenia Wynajmującego z kaucji, Najemca zobowiązany jest do jej uzupełnienia do ustalonej wysokości w terminie ........ dni od daty otrzymania powiadomienia o rozliczeniu nieuregulowanych należności z kaucji. 3. Wynajmujący zobowiązuje się niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie ........ dni po wygaśnięciu lub rozwiązaniu Umowy oraz opróżnieniu przez Najemcę przedmiotu najmu, o którym mowa w § 2 ust. 1 Umowy, jego wydaniu w stanie niepogorszonym i po wykonaniu przez Najemcę wszelkich innych zobowiązań wynikających z Umowy, zwrócić Najemcy kaucję, bez oprocentowania, z zastrzeżeniem prawa potrącenia z kaucji wszelkich należności nieuregulowanych przez Najemcę i kwot potrzebnych na pokrycie kosztów związanych z naprawą szkód spowodowanych przez Najemcę. 4. Dla zabezpieczenia płatności Czynszu i opłat eksploatacyjnych, Wynajmującemu przysługuje także prawo zastawu na rzeczach ruchomych Najemcy znajdujących się w Domu i na Nieruchomości, za wyjątkiem rzeczy niepodlegających zajęciu z mocy prawa. Wynajmujący skorzysta z kaucji, jeśli najemca będzie zalegał z płatnością należności wynikających z umowy lub jeżeli najemca swoim działaniem doprowadzi do uszkodzeń domu, gruntu lub wyposażenia, co będzie się wiązało z poniesieniem kosztów przez wynajmującego. W takim przypadku wynajmujący będzie mógł dokonać potrącenia należności z kaucją. Wysokość kaucji i zasady jej opłacania oraz zwrotu powinna regulować umowa. Zgodnie z przepisami kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. We wzorze umowy zaproponowano nałożenie na najemcę obowiązku uzupełnienia kaucji, jeżeli wynajmujący dokona potrącenia i zaspokoi z kaucji swoje roszczenia. W momencie zakończenia trwania stosunku najmu kaucja podlega zwrotowi. Jeśli została ona wykorzystana np. na pokrycie zaległości czynszowych, podlega zwrotowi w odpowiedniej części. Termin zwrotu kaucji nie może być dłuższy niż miesiąc od dnia opróżnienia domu. W umowie wprowadzono również prawo zastawu przysługujące wynajmującego względem ruchomości najemcy znajdujących się w domu i na nieruchomości. Uprawnienie to wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, a w umowie zostało ono powtórzone. Jeżeli więc najemca zalega z płatnością czynszu, wynajmujący może zająć rzeczy ruchome, które najemca umieścił w najmowanym domu. Obowiązki i uprawnienia wynajmującego Strony mogą samodzielnie określić obowiązki wynajmującego lub posłużyć się regulacjami ustawowymi. Należy jednak pamiętać, że obowiązki wynikające z przepisów co do zasady będą obowiązywać nawet wtedy, gdy nie zostaną zawarte w umowie. Strony mogą więc jedynie rozszerzyć odpowiedzialność wynajmującego lub zmodyfikować ją tam, gdzie przepisy na to pozwalają. §7 Obowiązki i uprawnienia Wynajmującego 1. Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za rzeczy Najemcy wniesione do Domu oraz pozostawione na Nieruchomości. 2. Wynajmujący zobowiązuje się do: a) …………………………………………………………………………………………………………………………….., b) ………………………………………………………………………………………………………………………..……, c) ……………………………………………………………………………………..………………………………………, d) …………………………………………………………………………………………..…………………………………, 3. Wynajmujący jest uprawniony do: a) dokonywania w obecności Najemcy lub jego domownika kontroli stanu Domu lub Nieruchomości celem sprawdzenia, czy Najemca używa Dom lub Nieruchomość w sposób zgodny z Umową lub zgodny z ich przeznaczeniem, właściwościami i wywiązuje się z postanowień Umowy w sposób należyty i prawidłowy. b) …………………………………………………………………………..…………………………………………………, c) …………………………………………………………………………………..…………………………………………, d) ………………………………………………………………………………..……………………………………………, e) ……………………………………………………………………………………..……………………………………… We wzorze umowy przewidziano miejsce, w którym strony mogą same dopisać obowiązki wynajmującego. Przykładowo mogą to być następujące obowiązki: dokonywanie napraw domu i jego wyposażenia, niezależnie od przyczyn powstania usterek, wymiana zużytych elementów wyposażenia domu, podejmowanie działań zmierzających do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń. Strony mogą też postanowić o dodatkowych uprawnieniach wynajmującego, przy czym nie mogą być one nadmierne i prowadzić do zbyt dużego ograniczenia swobody najemcy w korzystaniu z domu i gruntu. Z punktu widzenia wynajmującego jest istotne, aby wyraźnie postanowić w umowie, że przysługuje mu prawo do kontroli stanu domu i gruntu w obecności najemcy. Dzięki temu wynajmujący zachowuje kontrolę nad stanem nieruchomości i wyposażenia, a jednocześnie może zweryfikować, czy najemca korzysta z nich sposób zgodny z umową i w razie stwierdzenia nieprawidłowości, podjąć odpowiednie działania. Obowiązki i uprawnienia najemcy Strony mogą samodzielnie określić obowiązki najemcy lub posłużyć się regulacjami ustawowymi. Należy jednak pamiętać, że obowiązki wynikające z przepisów co do zasady będą obowiązywać nawet wtedy, gdy nie zostaną zawarte w umowie. Strony mogą więc jedynie rozszerzyć odpowiedzialność najemcy lub zmodyfikować ją tam, gdzie przepisy na to pozwalają. §8 Obowiązki i uprawnienia Najemcy 1. Najemcy nie przysługuje prawo oddania przedmiotu Najmu, o którym mowa w § 2 ust. 1 Umowy, w podnajem lub do używania w całości lub części, chyba że za uprzednią pisemną zgodą Wynajmującego. 2. Najemca zobowiązuje się: a) używać Dom i Nieruchomość zgodnie z jego przeznaczeniem, właściwościami i zgodnie z postanowieniami Umowy, b) używać Dom wyłącznie w celach mieszkalnych. W tym zakresie Dom może być używany również przez domowników Najemcy, c) utrzymać Dom i Nieruchomość w porządku oraz należytym stanie technicznym, d) dokonywać na własny koszt drobnych napraw i remontów związanych ze zwykłym używaniem Domu, w szczególności: malowania pomieszczeń, wykonywania napraw i bieżącej konserwacji urządzeń wewnątrz Domu oraz ich wymiany, konserwacji i naprawy podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych, bieżącej konserwacji i remontów stolarki okiennej i drzwiowej, usuwania powstałych uszkodzeń, bądź wymiany zużytych elementów wyposażenia, konserwacji i naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokali, dopływu i odpływu wody, e) utrzymać na własny koszt Dom i Nieruchomość w należytym stanie sanitarno – porządkowym, f) zgłaszać niezwłocznie Wynajmującemu uszkodzenia i awarie, których usunięcie obciąża Wynajmującego, g) nie dokonywać w Domu lub Nieruchomości zmian naruszających jego stan lub obniżających jego wartość. 3. Najemca jest uprawniony do zawarcia we własnym imieniu, umów usług telekomunikacyjnych, telewizji kablowej i Internetu. Poza obowiązkami wprost wymienionymi w umowie, strony mogą dopisać także inne, dodatkowe obowiązki najemcy. Nie powinny one jednak być nadmierne i zbyt mocno obciążać najemcy. W ustępie 1. pozbawiono najemcę prawa do podnajmowania lub oddawania do używania domu i gruntu. Wprowadzono zasadę, że jest to dopuszczalne tylko za pisemną zgodą wynajmującego. Brak takiej zgody albo udzielenie zgody w formie innej niż pisemna będzie powodować, że najemcy nie będzie przysługiwać prawo oddania nieruchomości do korzystania osobie trzeciej. Naruszenie zakazu będzie z kolei uprawniało wynajmującego do rozwiązania umowy najmu z najemcą. Jeżeli wynajmujący zgadza się na korzystanie z domu przez osoby trzecie, warto doprecyzować w umowie, że najemca będzie odpowiadał przed wynajmującym za wszelkie szkody wyrządzone w domu przez osoby trzecie. Najemcę należy zobowiązać do niezwłocznego zgłaszania wynajmującemu wszelkich usterek uszkodzeń i awarii. Można w umowie wskazać precyzyjny termin dokonania takiego zgłoszenia. Należy bowiem pamiętać, że brak zgłoszenia powoduje, że wynajmujący nie wie o usterkach, a w konsekwencji nie może odpowiednio zareagować i podjąć kroków w celu dokonania naprawy. W umowie przewidziano, że najemca może zawrzeć na własny rachunek umowę dotyczącą usług telekomunikacyjnych, telewizji i internetu. Można jednak przewidzieć odmienne rozwiązanie, np. umówić się z najemcą, że będzie opłacał usługi wykupione przez wynajmującego. Prace remontowe i ulepszenia w nieruchomości Z uwagi na to, że dom jest przeznaczony na cele mieszkalne, u najemcy może pojawić się potrzeba lub chęć wprowadzenia modyfikacji we wnętrzu, przeprowadzenia remontu lub zmiany aranżacji. Z tego względu bardzo ważne jest, aby w umowie wskazać, czy najemcy wolno dokonywać takich zmian, a jeśli tak, to w jakim zakresie i na czyj koszt. §9 Prace remontowe, ulepszenia 1. Wszelkie zmiany w Domu, a w szczególności prace remontowe i adaptacyjne, przebudowa Domu, wymagają uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego, zawierającej określenie zakresu prac, sposobu ich finansowania oraz warunków usunięcia albo pozostawienia dokonanych zmian po zakończeniu Umowy. 2. Jeśli Najemca ulepszył Dom za zgodą Wynajmującego, zgodnie z ust. 1, Wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. 3. Wszelkie nakłady na Dom czynione przez Najemcę bez zgody Wynajmującego, przepadają na rzecz Wynajmującego bez wynagrodzenia. W umowie wprowadzono zasadę, że prace remontowe i adaptacyjne wymagają uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego, a wszelkie szczegóły dotyczące zakresu tych prac i sposobu ich finansowania, będą wynikać z tej zgody. Takie rozwiązanie chroni wynajmującego przed dokonaniem przez najemcę nieustalonych wcześniej zmian i adaptacji, które będą dla wynajmującego nieakceptowalne, np. ze względów estetycznych lub funkcjonalnych. W momencie zakończenia stosunku najmu pomiędzy stronami powstaje problem rozliczenia ulepszeń, które zostały dokonane przez najemcę za zgodą wynajmującego. Zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z wynajmujący może wówczas zdecydować, czy chce zatrzymać te ulepszenia i zapłacić najemcy sumę odpowiadającą ich wartości, czy zażądać od najemcy przywrócenia stanu poprzedniego. Jeżeli jednak najemca poczyni nakłady na dom lub grunt bez zgody lub wbrew zgodzie wynajmującego, przepadają one na rzecz wynajmującego i najemca nie może żądać od wynajmującego wynagrodzenia. Okres obowiązywania umowy – w wariancie na czas określony i nieokreślony Niniejszy wzór umowy może być wykorzystany zarówno do stosunku najmu zawieranego na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Czas trwania powinien zostać ustalony przez strony i określony w §3 umowy. §10 umowy został sporządzony w dwóch wariantach. Wariant pierwszy należy wykorzystać, gdy umowa najmu jest zawierana na czas nieokreślony. Wariant drugi należy wykorzystać, gdy umowa najmu jest zawierana na czas oznaczony. Wariant, który nie odpowiada okresowi obowiązywania umowy, należy usunąć z umowy. Wariant pierwszy – na czas nieokreślony Gdy umowa najmu jest zawierana na czas nieoznaczony, każdej ze stron powinno przysługiwać prawo jej wypowiedzenia. W umowie przewidziano, że strona może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. §10* Rozwiązanie, wypowiedzenie Umowy (dla umowy zawartej na czas nieokreślony) 1. Najemca może wypowiedzieć Umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Dodatkowo we wzorze umowy przewidziano kilka przypadków, kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę z krótszym (min. miesięcznym) okresem wypowiedzenia. Chodzi tu u przypadki wskazane w art. 11 ust. 2 które w większości są związane z niewłaściwym wykonywaniem umowy przez najemcę. 2. Wynajmujący uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli Najemca: a. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa Domu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku, lub b. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie Domu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub c. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania Dom lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody Wynajmującego, lub d. używa Domu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ponadto, wynajmujący może skorzystać z możliwości wypowiedzenia umowy przewidzianych w art. 11 ust. 4 i 5 tj.: 3. Wynajmujący uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy w przypadkach, o których mowa w art. 11 ust. 4 oraz ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. wypowiedzenie najmu nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli wynajmujący zamierza zamieszkać w lokalu, jeżeli najemcy przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny lub jeżeli wynajmujący dostarczy mu lokal zamienny, wypowiedzenie najmu nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli wynajmujący zamierza zamieszkać w lokalu, a nie dostarcza najemcy lokalu zamiennego i najemcy nie przysługuje prawo do lokalu, w którym mógłby zamieszkać. 4. Oświadczenie o wypowiedzeniu Umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz wskazania przyczyny wypowiedzenia. W umowie ustalono, że oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, niezależnie od tego, przez kogo będzie składane, wymaga formy pisemnej. Niedochowanie tej formy spowoduje, że oświadczenie nie będzie ważne. Warto dodać, że wzór umowy nie przewiduje możliwości rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym, tj. bez zachowania okresu wypowiedzenia. Takie postanowienie byłoby sprzeczne z przepisami i wyrażonymi w tej ustawie zasadami ochrony praw lokatorów. Wariant drugi – na czas określony Gdy umowa najmu jest zawierana na czas oznaczony, możliwości jej wypowiedzenia są istotnie ograniczone. Przede wszystkim może ono nastąpić tylko z ważnych, wskazanych w umowie przyczyn. Gdy żaden z wymienionych w umowie przypadków nie zajdzie, umowa będzie wiązać, a stronom nie będzie przysługiwać prawo do rozwiązania umowy przed upływem okresu, na jaki została zawarta. We wzorze umowy przewidziano kilka przypadków, kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Chodzi tu u przypadki wskazane w art. 11 ust. 2 które w większości są związane z niewłaściwym wykonywaniem umowy przez najemcę. §10* Rozwiązanie, wypowiedzenie Umowy (dla umowy zawartej na czas określony) 1. Wynajmujący uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli Najemca: a. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa Domu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku, lub b. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie Domu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub c. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania Dom lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody Wynajmującego, lub d. używa Domu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ponadto, wynajmujący może skorzystać z możliwości wypowiedzenia umowy przewidzianych w art. 11 ust. 4 i 5 tj.: 2. Wynajmujący uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy w przypadkach, o których mowa w art. 11 ust. 4 oraz ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. wypowiedzenie najmu nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli wynajmujący zamierza zamieszkać w lokalu, jeżeli najemcy przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny lub jeżeli wynajmujący dostarczy mu lokal zamienny, wypowiedzenie najmu nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli wynajmujący zamierza zamieszkać w lokalu, a nie dostarcza najemcy lokalu zamiennego i najemcy nie przysługuje prawo do lokalu, w którym mógłby zamieszkać. Ponadto, najemcom przyznano dodatkowe prawo rozwiązania umowy z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia w przypadku utraty zatrudnienia lub znalezienia zatrudnienia w innym mieście. 3. Najemcy uprawnieni są do wypowiedzenia Umowy z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego w przypadku: 1) utraty zatrudnienia przez któregokolwiek z Najemców; 2) uzyskania przez któregokolwiek z Najemców zatrudnienia w innym mieście. 4. Oświadczenie o wypowiedzeniu Umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz wskazania przyczyn wypowiedzenia. W umowie ustalono, że oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, niezależnie od tego, przez kogo będzie składane, wymaga formy pisemnej. Niedochowanie tej formy spowoduje, że oświadczenie nie będzie ważne. Warto dodać, że wzór umowy nie przewiduje możliwości rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym, tj. bez zachowania okresu wypowiedzenia. Takie postanowienie byłoby sprzeczne z przepisami i wyrażonymi w tej ustawie zasadami ochrony praw lokatorów. Zwrot nieruchomości Umowa reguluje zasady zwrotu nieruchomości wynajmującemu po zakończeniu stosunku najmu. § 11 Zwrot Domu i Nieruchomości 1. W terminie ………. dni od dnia ustania Umowy Najemca zobowiązany jest zwrócić Wynajmującemu przedmiot najmu, o którym mowa w § 2 ust. 1 Umowy, wraz z wyposażeniem wskazanym w Załączniku nr 1 do Umowy i w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie będące następstwem jego prawidłowego używania. 2. Zwrot przedmiotu Najmu, o którym mowa w § 2 ust. 1 Umowy, następuje na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez Strony. We wzorze umowy zaproponowano, aby strony sporządziły protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostaną stwierdzone ewentualne uszkodzenia powstałe w domu, na gruncie lub w wyposażeniu. W tym momencie istotną rolę odegrają protokół zdawczo-odbiorczy podpisany podczas przekazywania nieruchomości najemcy oraz wykaz wyposażenia dołączony do umowy. Porównanie tych dokumentów pozwoli sprawdzić, czy w wyposażeniu nie ma żadnych braków, a co więcej, czy stwierdzone uszkodzenia i usterki nie istniały już wcześniej, tj. w momencie odbioru domu przez najemcę. 3. Najemca zobowiązany jest do opróżnienia zwracanego przedmiotu najmu, o którym mowa w § 2 ust. 1 Umowy, ze wszystkich stanowiących jego lub jego domowników własność rzeczy. Rzeczy pozostawione przez Najemcę po zakończeniu najmu lub w przypadku opuszczenia przedmiotu najmu, o którym mowa w § 2 ust. 1 Umowy, przed zakończeniem najmu traktuje się jako porzucone w zamiarze wyzbycia się ich własności. Postanowienie zawarte w ust. 3 chroni wynajmującego. W praktyce często można spotkać się z sytuacjami, gdy najemca opuszcza dom, pozostawiwszy w nim wiele swoich rzeczy, często o niewielkiej wartości. Jeśli jest ich dużo, mogą powodować po stronie wynajmującego trudności w ponownym wynajmie. Dlatego też ważne jest, aby wynajmujący mógł pozbyć się tych przedmiotów bez obaw, że najemca w przyszłości zażąda ich zwrotu. Komunikacja stron Postanowienia dotyczące komunikacji stron nie są niezbędne, ale warto je dodać do umowy, aby uprościć komunikację. § 12 Komunikacja Stron 1. W trakcie wykonywania Umowy, Strony mogą komunikować się za pośrednictwem poczty elektronicznej przy użyciu następujących adresów e-mail: - Wynajmujący: …………………………………………….………………...…@……………………………..……..…; - Najemca ………………………………………………………………….…@………………………………………….….. 2. Zmiana adresów e-mail określonych w ust. 1 powyżej jest dokonywana poprzez informację skierowaną do drugiej Strony na piśmie i nie wymaga zmiany Umowy. Należy jednak pamiętać, że komunikacja mailowa nie powinna zmieniać treści postanowień umownych, ponieważ każda zmiana umowy dla swojej ważności wymaga formy pisemnej (zob. § 13 umowy). § 13 Postanowienia końcowe 1. Postanowienia Umowy stanowią całość porozumienia między Stronami i zastępują wszelkie wcześniejsze umowy, porozumienia i uzgodnienia, ustne lub pisemne, pomiędzy jej Stronami w odniesieniu do jej przedmiotu. Wszelkie załączniki wskazane w treści Umowy stanowią jej integralną część. 2. Wszystkie nagłówki Umowy zostały umieszczone wyłącznie w celu ułatwienia orientacji w jej treści i nie mają wpływu na interpretację postanowień Umowy. 3. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. 4. Wszelkie zmiany Umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. 5. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron. W umowie wprowadzono zasadę, że zmiana umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że wszelkie ustalenia dokonane ustnie lub mailowo nie będą ważne. Umowę należy sporządzić w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Można również sporządzić odrębne egzemplarze dla każdego z najemców lub wynajmujących, jeżeli jest ich więcej niż jeden. Pod każdym egzemplarzem powinny się podpisać wszystkie osoby wskazane we wstępie umowy jako strony. Załączniki do Umowy: 1. wydruk odpisu księgi wieczystej nr …………………………………………………………….., 2. wypis z ewidencji gruntów i budynków, 3. szczegółowy opis domu, 4. wzór protokołu zdawczo-odbiorczego. Pobierz darmowy wzór umowy najmu domu jednorodzinnego: Pobierz DOC Pobierz PDF Karolina Przybysz - Radca prawny w Lubasz i Wspólnicy - Kancelarii Radców Prawnych Realizuje projekty wdrożeniowe oraz związane z problematyką ochrony danych osobowych, posiada również doświadczenie wokół prawa konsumenckiego oraz bieżącej obsługi przedsiębiorców, w szczególności z branży IT. W 2019 roku ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Łodzi. Ukończyła kierunek Prawo na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Łódzkiego. Małżonek musi zgodzić się na zakup nieruchomości. Sprzedając lub kupując nieruchomość, strony transakcji, które są w związku małżeńskim i mają wspólność majątkową małżeńską, muszą zgodnie z art. 37 §1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, otrzymać zgodę małżonka na zawarcie umowy potrzebują zbycia

Do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, potrzebna jest zgoda współmałżonka. Zasada ta ma jednak pewne ograniczenia. Pani Karolina C. zamierza nabyć działkę rekreacyjną zabudowaną domem letniskowym położoną w miejscowości S. Jednakże jej mąż Zbigniew C. nie chce wyrazić zgody na nabycie tej nieruchomości. Małżonkowie pozostają we wspólności majątkowej małżeńskiej, a Karolina C. zastanawia się, czy bez zgody męża możliwym jest nabycie przez nią przedmiotowej nieruchomości? Zgoda wymaganaKarolina C. bez zgody męża Zbigniewa C. nie może skutecznie nabyć żadnej nieruchomości, w tym i działki rekreacyjnej zabudowanej domkiem z art. 37 § 1 pkt 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m. in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej serwis: MałżeństwoPrzepis powyższy jednoznacznie wskazuje, iż do nabycia nieruchomości przez jednego z małżonków potrzebna jest zgoda drugiego małżonka, jeżeli oczywiście małżonkowie nie mają rozdzielności majątkowej, a pozostają we wspólności majątkowej drugiego małżonka nie jest konieczna, jeżeli pomiędzy małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa. Nabycie bez zgodyJednocześnie wskazać należy, że gdyby Karolina C. nabyła w/w nieruchomość bez zgody męża, to nabycie tej nieruchomości nie byłoby od razu nieważne. Powstałby tzw. stan bezskuteczności zawieszonej do chwili potwierdzenia albo odmowy potwierdzenia umowy przez jej małżonka Zbigniewa umowy sprzedaży nieruchomości bez wymaganej zgody współmałżonka nie powoduje od razu nieważności. Drugi małżonek może bowiem potwierdzić taką tym czasie umowa sprzedaży nieruchomości wiązałaby strony i żadna z nich nie mogłaby zwolnić się od umowy z powodu braku zgody małżonka na zawarcie umowy. Umowa przestałaby wiązać dopiero w sytuacji, w której Zbigniew C. na wezwanie sprzedającego odmówił potwierdzenia zawartej umowy tj. wyrażenia zgody na już zawartą WZÓR: Umowa sprzedaży Opisz nam swój problem i wyślij zapytanie.

Generalnie więc oboje rodzice nie mogą zrzec się prawa najmu do mieszkania na rzecz córki, w tym rozumieniu, że gmina będzie zobowiązana zawrzeć z nią umowę najmu tego lokalu. Kwestia żądania zwrotu od gminy nakładów na adaptację strychu jest problematyczna, gdyż zapewne w czasie dokonywania takiej adaptacji lokal jako przedmiot Małżonkowie mogą zawrzeć umowę wspólnie jako jej strona. Wówczas odpowiadają za zobowiązania z niej wynikające solidarnie, a kontrahent będący wierzycielem może żądać zaspokojenia swoich roszczeń zarówno z majątków osobistych małżonków oraz z ich majątku wspólnego. Jeżeli małżonkowie pozostają w ustroju wspólności majątkowej i jeden z nich zawrze umowę bez zgody drugiego, to do takiej sytuacji stosuje się postanowienia art. 41 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten statuuje zasadę, że małżonek odpowiada za zobowiązania zaciągnięte przez drugiego małżonka tylko wtedy, gdy nastąpiło to za jego zgodą. W przypadku braku takiej zgody, osoba pozostająca w związku małżeńskim, co do zasady, nie odpowiada za zobowiązania (długi) współmałżonka wynikające z zawartej umowy, a wierzyciel może żądać wtedy zaspokajania swoich roszczeń jedynie z: majątku osobistego małżonka będącego dłużnikiem, z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, korzyści uzyskanych z przysługujących dłużnikowi praw autorskich i pokrewnych, praw własności przemysłowej oraz innych praw twórcy, a jeżeli wierzytelność powstała w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa, także z przedmiotów majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa. Art. 41. § 1. Jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie za zgodą drugiego małżonka, wierzyciel może żądać zaspokojenia także z majątku wspólnego małżonków. § 2. Jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie bez zgody drugiego małżonka albo zobowiązanie jednego z małżonków nie wynika z czynności prawnej, wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku osobistego dłużnika, z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, jak również z korzyści uzyskanych z jego praw, o których mowa w art. 33 pkt 9, a jeżeli wierzytelność powstała w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa, także z przedmiotów majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa. § 3. Jeżeli wierzytelność powstała przed powstaniem wspólności lub dotyczy majątku osobistego jednego z małżonków, wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku osobistego dłużnika, z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, jak również z korzyści uzyskanych z jego praw, o których mowa w art. 33 pkt 9. Co stanowi majątek osobisty małżonka? Majątek osobisty, z którego wierzyciel ma prawo żądać zaspokojenia swoich roszczeń to przedmioty i prawa, które przysługują tylko i wyłącznie jednemu małżonkowi. W skład takiego majątku wchodzą w pierwszym rzędzie przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności majątkowej tj. przed zawarciem małżeństwa. Do majątku osobistego małżonka należą także niektóre przedmioty majątkowe i prawa nabyte w trakcie małżeństwa. Należą do nich: przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił tj. zapisał je obojgu małżonków. prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom np. wkłady majątkowe wniesione do spółki cywilnej, przedmioty służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków (np. zegarek, odzież itp.), prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie (np. prawo do alimentów), przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość, wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej małżonka (ale wypłacone już wynagrodzenie lub dochody z działalności zarobkowej wchodzą w skład majątku wspólnego małżonków), przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia(artystyczne, literackie, techniczne, naukowe), prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy, przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Zgoda na zawarcie umowy przez współmałżonka Teoretycznie zgoda osoby pozostającej w związku małżeńskim na zawarcie umowy przez drugiego małżonka może być wyrażona w dowolny sposób, nawet dorozumiany, ale praktyce zawierając umowę z osobą będąca w związku małżeńskim warto zadbać o to, aby zgoda tego rodzaju była udzielona wyraźnie i pisemnie. To druga strona umowy będzie musiała bowiem w razie wątpliwości udowodnić wyrażenie zgody na zawarcie umowy przez małżonka swojego kontrahenta. Wyrażenie zgody może nastąpić zarówno przed jak i po zawarciu umowy. Zgoda powinna dotyczyć konkretnej umowy. Nie może być ogólna i dotyczyć np. wszelkich umów zawieranych przez małżonka lub umowy nie skonkretyzowanej. W kontekście zgody na zawarcie umowy przez małżonka, należy mieć na uwadze treść art. 787 kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten stanowi, że sąd nada klauzulę wykonalności tytułowi egzekucyjnemu wydanemu przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim jeżeli wierzyciel wykaże dokumentem urzędowym lub prywatnym, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała z czynności prawnej dokonanej za zgodą małżonka dłużnika. Art. 787 Tytułowi egzekucyjnemu wydanemu przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim sąd nada klauzulę wykonalności także przeciwko jej małżonkowi z ograniczeniem jego odpowiedzialności do majątku objętego wspólnością majątkową, jeżeli wierzyciel wykaże dokumentem urzędowym lub prywatnym, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała z czynności prawnej dokonanej za zgodą małżonka dłużnika. Z dokumentu przedłożonego przez wierzyciela w celu uzyskania na podstawie art. 787 klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika, musi wynikać wprost, że wyraził on zgodę na zaciągnięcie zobowiązania ( zawarcie umowy). Sąd orzekający w postępowaniu o nadanie klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu nie może opierać się na domniemaniu istnienia takiej zgody. W sprawie o nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika (art. 787 nie jest dopuszczalne stosowanie domniemania faktycznego przy ustalaniu, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała za zgodą małżonka dłużnika. – Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2011 r. III CZP 117/10. TrwCll.

3mhv5i3udg.pages.dev/11

3mhv5i3udg.pages.dev/87

3mhv5i3udg.pages.dev/91

3mhv5i3udg.pages.dev/97

3mhv5i3udg.pages.dev/38

3mhv5i3udg.pages.dev/51

3mhv5i3udg.pages.dev/56

3mhv5i3udg.pages.dev/14

zgoda małżonka na zawarcie umowy najmu wzór